¿Estás buscando saber cómo encontrar financiación para una promoción inmobiliaria? A continuación, te hablamos acerca del sector de bienes raíces, para que seas capaz de entender cómo llevar a cabo una financiación de propiedades a modo de inversión.
A la hora de afrontar una promoción inmobiliaria, uno de los puntos más críticos para determinar el éxito o el fracaso del proyecto, es la financiación de estos proyectos inmobiliarios mediante opciones como el renting o el leasing.
Evidentemente, la promoción y el desarrollo inmobiliario son actividades complejas. Desde el momento en que se decide construir un inmueble, hasta que este mismo existe en el mundo real y está listo para su explotación o venta, un equipo interdisciplinario de profesionales trabaja para hacerlo posible, en diferentes etapas y aspectos del proyecto. Es por eso que apostar por el renting y leasing inmobiliario es siempre una buena opción a tener en cuenta.
La elección del terreno, los estudios de viabilidad, la arquitectura e ingeniería, el diseño de las viviendas, los constructores, abogados, el marketing, los promotores inmobiliarios, entre otros; se requieren muchas cosas y personas para construir. Todo esto implica dinero y la financiación de inmuebles es vital para los proyectos inmobiliarios y sus promotores.
Los tiempos del cronograma también cuentan en la financiación de la promoción inmobiliaria y no se termina con la construcción de la propiedad, se necesita rentabilizarla, es decir, explotarla, rentarla o venderla. Razón por la que dentro de las necesidades de financiación que el promotor busca cubrir, se encuentra la de ofrecer opciones de financiación a sus futuros clientes.
Por ejemplo, a un promotor que desarrolló un conjunto residencial de chalets adosados o un edificio de apartamentos residenciales, le puede interesar un acuerdo con sus fuentes financieras, dentro de su plan de financiación.
Este acuerdo establece que cuando los inmuebles estén a la venta en el mercado inmobiliario, los futuros compradores pueden acceder a diferentes métodos de financiación: arrendamiento, hipotecas, leasing habitacional y/o financiero, por ejemplo, el renting y leasing inmobiliario.
Obviamente está en el mejor interés del promotor que sus futuros clientes puedan financiar la compra de su producto.
Por todo esto, los términos de la financiación, el modo, los intereses, el método y cuantía de la amortización, la contabilización del leasing, las cláusulas del contrato, entre otros, son todos factores que pueden marcar una diferencia en el desarrollo de esta actividad.
¿Cómo se financia un proyecto inmobiliario?
En la gran mayoría de los casos, la financiación de un proyecto de promoción inmobiliaria se lleva a cabo, por múltiples métodos de financiación, los cuales podemos entender a través de sus fuentes de financiación más comunes.
La banca nacional es hasta ahora el método de financiación más tradicional, mediante préstamos, en su mayoría, hipotecarios, con el terreno y las propiedades inmobiliarias, como colateral. Esta es la vía de financiación más consolidada y barata del mercado español en la actualidad, pero por regulación y requerimientos es la más difícil de conseguir y, actualmente, solo grandes compañías de promoción inmobiliaria pueden garantizar esta vía como su fuente de financiación principal.
También las compañías de promoción inmobiliaria que cotizan en bolsa, financian parte de sus proyectos con la emisión de bonos o con la venta de participación en estos, por ejemplo, a través de acciones.
No hay que olvidar que detrás de grandes compañías de promoción hay, en muchas ocasiones, inversores institucionales, como la banca, fiducias inmobiliarias, fondos de inversión, fondos de deuda privada o, en algunas ocasiones, inversionistas particulares con acceso a capitales considerables. En estos casos, parte de la financiación del proyecto puede realizarse con recursos propios.
Estas fuentes de financiación son menos accesibles para promociones medianas y pequeñas, pues no pueden emitir deuda propia, por ejemplo, con bonos. También es posible que no cumplan, al menos al principio del proyecto, con los requerimientos bancarios, como tener el terreno y la licencia de construcción del proyecto aprobada o haber vendido sobre planos un porcentaje total del desarrollo y puede que no cuenten con un capital que respalde la deuda.
En los últimos años, el mercado financiero ha generado dos vías de financiación alternativa. Una vía son los fondos privados que estudian proyectos de promoción inmobiliarios y de encontrarlos atractivos, los financian. A cambio buscan una participación en el proyecto o, como segunda vía, prestan el capital a intereses más altos que la banca.
Por último, han surgido plataformas de financiación tipo crowdfunding, generalmente, administradas por una gestora inmobiliaria que participa en una promoción y recauda entre el gran público. Está constituida por multitud de pequeños inversores que compran pequeñas participaciones en el proyecto.
Independientemente de la fuente de financiación, los métodos de financiación, es decir el tipo de contrato financiero, varía en un mismo proyecto, según las necesidades y el caso en concreto.
Una hipoteca puede ser beneficiosa para la adquisición del terreno. Aprender sobre como contabilizar un renting y leasing financiero servirían para adquirir maquinaria de construcción y la emisión de bonos puede ser beneficiosa para la obtención de material y el pago de sueldos. Obviamente, las promociones inmobiliarias, en sus diferentes etapas; análisis de viabilidad, pre- construcción, construcción y post construcción combinan fuentes de financiación y, también, diferentes tipos de contratos financieros para cubrir sus necesidades.
Ejemplo de financiación de proyectos inmobiliarios
Supongamos que una promotora mediana decide que su próxima promoción será un edificio habitacional en Tarragona, no cuenta con los requerimientos para acceder a la banca, pero con recursos propios compra el terreno y tiene un proyecto bien estructurado y rentable.
Esta promoción acude a un fondo de deuda privada y con el terreno como colateral, celebra una hipoteca que le permite financiar la etapa de pre-construcción y el principio de la construcción. El mercado históricamente ha demostrado que, una vez iniciada la construcción, para un proyecto es mucho más fácil vender propiedades al público en general, por eso este es un objetivo primordial.
En este punto, con la construcción iniciada, el proyecto ya tiene vendido un porcentaje suficiente de la propiedad; entre las ventas recientes y las primeras sobre planos. Lo que le permite obtener financiación de la banca tradicional para cubrir gran parte de la etapa de construcción y toda la etapa de post construcción.
Conclusión
Cómo analizamos, desde el punto de vista financiero, un proyecto de promoción inmobiliaria es complejo y la financiación, en sí misma, es un factor primordial en su realización y se necesita contar con una asesoría financiera para la que los intereses del proyecto sean su prioridad y esté en capacidad de guiarlo en la obtención de sus metas.
Somos Driven Capital, nuestro objetivo es ofrecer la mejor financiación a nuestros clientes y permitir su crecimiento sin barreras financieras. No dudes en contactarnos, estamos para acompañarte en el desarrollo de tus proyectos.