¿Qué es el apalancamiento inmobiliario?
El apalancamiento inmobiliario es un método de financiación que permite adquirir una vivienda mediante dinero prestado, en lugar de utilizar el que tienes ahorrado.
Principalmente, sirve para aumentar la capacidad de inversión, así como la rentabilidad y acceder a nuevas oportunidades de mercado sin comprometer tu propio capital.
Existen dos métodos de apalancamiento: el financiero, que se centra en el uso de deuda para financiar inversiones, y el operativo, que hace referencia al uso de los costes fijos de una empresa.
Cómo influye el uso de deuda en una inversión
El uso de deuda en una inversión, también conocido como apalancamiento, puede utilizarse tanto para aumentar las ganancias como las pérdidas. Es decir, si se estudia y se gestiona de forma adecuada, cuanto mayor rendimiento, menor costo de deuda. No obstante, si se realiza de forma contraria, se aumentarán las pérdidas y el flujo de caja.
¿Cómo funciona el apalancamiento en proyectos inmobiliario?
Como hemos dicho al inicio de este artículo, gracias al apalancamiento financiero, consigues financiar parte del proyecto con el objetivo de aumentar la rentabilidad de tu propio capital.
El papel del préstamo promotor en el apalancamiento
Dentro del apalancamiento financiero, un método de inversión destacado es el préstamo promotor, que nos permite aportar dinero, estructurar el riesgo y gestionar la rentabilidad del proyecto.
Por si no lo recordamos, el préstamo promotor se trata de una financiación dirigida a promotores e inmobiliarias que permite cubrir costes desde la compra del suelo a la financiación de la obra.
Ventajas y riesgos del apalancamiento inmobiliario
A continuación, vamos a mencionar las ventajas y desventajas que conlleva el apalancamiento financiero y operativo:
Ventajas del apalancamiento para empresas y promotoras
- Adquisición de una vivienda, independientemente de si es para vivir o para alquilar.
- Aumento del retorno de inversión
- Diversificar la cartera de inversiones: puedes adquirir la vivienda sin necesidad de disponer de un gran capital inicial. De esta forma, al adquirir el préstamo en cuestión, puedes distribuir tu capital en diferentes propiedades, reduciendo así el riesgo general.
Riesgos financieros asociados al uso de deuda
- Riesgo de incumplimiento: Como todo método de financiación, en caso de impago de las cuotas correspondientes según el contrato, puedes perder la propiedad.
- Intereses: El costo total de la vivienda puede aumentar debido a los intereses y otros costes asociados al préstamo.
Tipos de financiación utilizados para apalancamiento inmobiliario
Existen numerosos tipos de préstamos que podemos utilizar para el apalancamiento inmobiliario, entre ellos:
Préstamo promotor
El préstamo promotor es una financiación dirigida al sector inmobiliario que permite financiar desde la adquisición del suelo hasta la finalización del proyecto en su totalidad.
Préstamos con garantía inmobiliaria
Estos préstamos nos permiten aportar el bien inmueble en el que vivimos y que es de nuestra propiedad (un 80% pagado, como mínimo) como aval de pago. De esta forma, en caso de impago, podemos quedarnos sin la posesión del inmueble.
Este método de financiación nos permite una cantidad de préstamo superior a otros préstamos, un periodo de devolución más amplio y, lo más importante, podemos seguir utilizando el inmueble con total normalidad.
Leasing y leaseback inmobiliario
El leasing inmobiliario hace referencia a otro método de leverage inmobiliario, a través del cual, mediante un contrato, se realiza el arrendamiento de un bien inmueble a cambio de una cuota periódica. Una vez finalizadas las cuotas y el contrato, existe la opción de compra.
Por su lado, el leaseback inmobiliario hace referencia a la venta de un inmueble a un inversor y, a continuación, un arrendamiento de dicho inmueble.
Es decir, imagina que necesitas liquidez y vendes tu vivienda. Sin embargo, no pierdes la totalidad del mismo, sino que, gracias a un contrato de arrendamiento, continúas viviendo en tu domicilio mediante el pago correspondiente de las cuotas de arrendamiento.
Estrategias de apalancamiento para optimizar la estructura financiera
Para hacer un buen uso del apalancamiento inmobiliario, debes usar estratégicamente los diferentes métodos de financiación adecuados para poder financiar y aumentar la rentabilidad, prestando especial atención a los riesgos que van unidos. Dentro de estos métodos, podemos tener en cuenta las emisiones de bonos, el leasing o el factoring, entre otros.
Consideraciones finales
El apalancamiento inmobiliario es un método adecuado si lo que queremos es aumentar la capacidad de inversión, no obstante, una mala gestión puede convertirse en todo lo contrario y acabar con un gran endeudamiento.
Por eso, en Driven Capital ponemos a tu disposición a un equipo de expertos que te darán todas las pautas y explicaciones necesarias para que puedas actuar sin riesgos, así como para ver qué es lo que realmente necesita tu empresa.