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¿Cómo invertir en inmuebles y bienes raíces?

31 diciembre, 2021 By Damià Gisbert

¿Estás buscando hacer una inversión en bienes y raíces de forma óptima? A continuación te vamos a explicar todo aquello que debes saber si estás empezando en este sector.

Invertir en bienes inmuebles es una de las mejores inversiones. Obviamente puede ser una inversión riesgosa ya que el valor de la finca raíz puede caer y trata de inversiones de capital considerable con múltiples factores que pueden salir mal.

Pero si hacemos un análisis fundamental de valor, la conclusión inevitable es que invertir en bienes raíces tiene todo el sentido, el real estate es un bien finito, que literalmente todas las personas necesitan.

Todo lo que la gente hace requiere de un lugar: comercio, vivienda, entretenimiento, logística, entre otros. Incluso en la era de la virtualidad, a las empresas dedicadas a la logística online les hace falta, cuando menos, bodegas para almacenar sus servidores.

Tradicionalmente, la inversión en bienes raíces se ha considerado de bajo riesgo y, en muchos sentidos lo es, pero hay que tener en cuenta todos los factores e incluso informarse sobre los métodos de financiación.

Por ejemplo, entender las diferencias entre el leasing y el rentig o conocer en qué consiste y los beneficios del leasing inmobiliario podrán impactar directamente en la planificación de la inversión. El mercado actual permite opciones de inversión para todos los apetitos de riesgo y de consecuentes retornos.

¿Cómo empezar a invertir en bienes raíces?

Comprar vivienda propia

¿Vives en alquiler? ¿Tienes capital ahorrado? ¿Tienes ingresos suficientes? Si analizas tu situación financiera, puede darse el caso que para ti sea más beneficioso comprar, solicitando un leasing o una hipoteca. Cualquiera de estas opciones puede tener un costo más bajo que tu alquiler actual.

Evidentemente, poner un techo sobre tu cabeza, no es tanto una inversión de capital como la solución de una necesidad vital, pero no por ello deja de ser compra de bienes raíces y se puede considerar como una de tus mejores inversiones.

Supongamos que tienes un capital ahorrado y lo utilizas para comprar un piso que financias con una hipoteca favorable para ti. Históricamente los inmuebles se han apreciado por encima de la inflación, así que, de cierta manera, el capital invertido está protegido en su poder adquisitivo. Por otro lado, es verdad que en determinadas circunstancias, el precio puede caer, pero tanto si sube como si baja su precio nominal sigue cumpliendo exactamente la misma función: poner un techo sobre tu cabeza.

Una vez la propiedad sea liberada de deuda, podrías, con una correcta gestión de riesgo y cabeza fría, utilizarla como apalancamiento financiero, por ejemplo: mediante una nueva hipoteca para invertir en una segunda propiedad, lo cual es bastante común; hipotecar una propiedad para adquirir una segunda propiedad.

Comprar finca raíz embargada

Tristemente, muchas personas no pueden cubrir sus obligaciones financieras y eventualmente, pierden sus propiedades en favor de sus acreedores. Los bancos continuamente ponen en subasta estas propiedades, muchas veces son una gran oportunidad, pero hay que saber muy bien lo que se hace, investigar a fondo y contar con asesoría.

A la hora de comprar, es primordial estar totalmente seguro de que la propiedad está libre de cualquier tipo de vicio; impagos, embargos, ruina, ocupación, entre otros.

Rotar propiedades

Hay personas que se dedican a buscar propiedades que, por su contexto, ubicación, tipo de construcción, tipo de uso, pueden valorizarse al ser reformadas.

Este es un tipo de inversión que requiere capital, tiempo, trabajo y conocimiento, hay que saber reconocer las propiedades, las reformas adecuadas y llevar la obra a cabo de manera óptima, bajo un presupuesto razonable que permita un margen de ganancia a la venta, renta o explotación.

Bonos y acciones de negocios inmobiliarios

Las gestoras, fiducias, constructoras y demás empresas que participan en el mercado inmobiliario y que cotizan en bolsa, ofrecen acciones, bonos de deuda y participaciones con el objetivo de financiar nuevos desarrollos y promociones inmobiliarias.

Estos instrumentos de valor son de todo tipo; renta fija o variable, plazo fijo, variable o tenencia, algunos ofrecen ingresos pasivos, por ejemplo, en la forma de dividendos.

Supongamos que una fiducia o gestora de un inmueble ofrece participación en su proyecto. Los socios que la adquieran se pueden lucrar de las ganancias de la explotación del inmueble, en proporción al tamaño de su participación.

Lo más interesante de este tipo de inversión son dos cosas; se necesita, generalmente, un capital muy inferior al requerido para la compra del inmueble y, al tratarse de grandes empresas y proyectos, existe suficiente información disponible como para realizar una inversión bien informada. Otra gran ventaja de este modo de inversión es que aquellos valores que cotizan en bolsa suelen tener liquidez.

Crowdfunding inmobiliario

Su traducción más literal sería algo así como; financiación de multitudes o recaudación de fondos. Esta modalidad consiste en financiar un proyecto o empresa, en este caso en el ámbito inmobiliario, mediante la inversión de cantidades pequeñas de un gran número de personas.

Por lo general, estas plataformas, están gestionadas por grandes actores del mercado: bancos, fiduciarias, fondos de deuda privada, constructoras, grandes administradoras de finca raíz.

Tal vez lo más llamativo de este tipo de inversión es la capacidad de participar con pequeños capitales.

Bonos bancarios

Los bancos son los principales tenedores de deuda inmobiliaria. Empresas, organizaciones y personas tienen créditos abiertos con los bancos con algún tipo de inmueble como colateral de la deuda.

Los bancos venden esa deuda en diferentes tipos de bonos, no siempre de la mejor manera. Por ejemplo, la gran crisis del sector inmobiliario en el 2008 se originó en bonos conformados por deudas inmobiliarias agrupadas. Hipotecas, en su mayoría, cuyos deudores dejaron de pagar la deuda, en tal proporción, que los bonos dejaron de tener valor.

Sin embargo, no todos los bonos son iguales, algunos pueden tener buen retorno y, aunque el mercado ha cambiado desde el 2008, en general, tienen buena liquidez. Invertir en deuda inmobiliaria puede ser una forma muy rentable de tener exposición al mercado de finca raíz, con riesgo.

Conclusión

Actualmente existen múltiples vías para invertir en finca raíz, cada una con sus propias oportunidades y sus propios riesgos. De algo podemos estar seguros, si se hace con cabeza fría y analizando cada uno de los factores del proceso, puede resultar en una inversión beneficiosa a lo largo del tiempo.

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