¿Qué es la recalificación de terrenos?
La recalificación de terrenos es el proceso por el cual un suelo puede cambiar de uso, es decir, a través de diversos procesos administrativos, se recalifica para pasar, por ejemplo, de un terreno agrícola a uno urbano. Dicha recalificación permite grandes avances en el proceso del sector inmobiliario.
Diferencia entre clasificación y recalificación del suelo
Es importante tener en cuenta que estos procesos no son el mismo. Mientras que la clasificación de terreno hace referencia a cómo se dividen los tipos de suelo en distintas clases (urbano, urbanizable y no urbanizable), la calificación indica el uso de dicho suelo, es decir, las zonas de un uso y su tipología edificatoria.
Por qué se produce una recalificación urbanística
La recalificación urbanística de un terreno original permite nuevas oportunidades económicas para los inversores, por lo que muchos terrenos se reanalizan para valorar así una nueva inversión.
Tipos de suelo en el planeamiento urbanístico
Existen tres tipos de suelos que debemos tener en cuenta:
Suelo urbano
Hace referencia a los terrenos que ya están desarrollados o cuentan con las infraestructuras básicas para poder edificar (agua, luz, gas, etc.).
Suelo urbanizable
Estos terrenos no están desarrollados, pero tienen posibilidades de ser urbanizados a través de diferentes planos urbanísticos.
Suelo no urbanizable
Por el contrario, los suelos no urbanizables son terrenos que no pueden urbanizarse, por norma general, por términos ambientales o paisajísticos, entre otros.
Cómo funciona el proceso de recalificación de terrenos
El proceso para cambiar el uso de un terreno cuenta con un proceso que debe tenerse en cuenta:
Modificación del planeamiento urbanístico
Este primer paso consiste en cambiar un plan urbanístico ya existente para adaptar el uso del suelo o terreno a las nuevas necesidades.
Intervención de administraciones públicas
Para llevar a cabo dicho proceso de recalificación del suelo, el ayuntamiento, la comunidad autónoma, así como otros organismos se encargan de revisar, realizar el papeleo y llevar a cabo dicha modificación.
Aprobación del nuevo uso del suelo
Una vez están realizados los pasos previos, el último paso es aprobar el cambio para otorgar ese nuevo uso al suelo o terreno seleccionado.
Cómo afecta la recalificación al valor de un terreno
Incremento del valor del suelo
El cambio de terreno supone, en la mayoría de los casos, un cambio de valor del terreno recalificado, normalmente aumentado. Por ejemplo, el uso de un terreno para construir una urbanización es mucho más rentable que el uso de un terreno para fines agrícolas.
Impacto en la viabilidad de una promoción
La modificación del valor de un terreno recalificado puede conllevar a que una promoción inmobiliaria pueda ser o no ser viable, por eso es esencial tener en cuenta aspectos cómo el tipo de construcción, los costes o los plazos.
Riesgos asociados a la recalificación
Es importante tener en cuenta que el proceso de recalificación del terreno conlleva una serie de riesgos, entre ellos, los cambios normativos en el proceso, los costes adicionales, e incluso la denegación de dicha recalificación, en el peor de los casos.
Cómo financiar la compra de terrenos en proceso de recalificación
Contar con inversiones adaptadas al sector inmobiliario para la recalificación de terrenos es un trámite esencial al que debemos prestar atención. En Driven Capital, ponemos a tu disposición diferentes métodos de financiación que se ajustan perfectamente al proceso de recalificación del suelo:
Préstamos promotor para adquisición de suelo
Los préstamos promotor permiten adquirir capital para la recalificación del suelo y está destinado específicamente a las empresas inmobiliarias para la construcción, rehabilitación o, en este caso, recalificación de suelo.
Alternativas de financiación privada para suelo
Además de los préstamos promotor mencionados anteriormente, existen otros tipos de préstamos especializados en el sector inmobiliario para que puedas prepararte para la recalificación urbanística sin problemas económicos.
Dentro de estas alternativas de financiación privada, podemos mencionar opciones como los venture capital (financiación para el apoyo de empresas emergentes), los fondos de inversión privados (capital procedente de diversos inversores), los préstamo de capital privado (obtención de capital a corto plazo a cambio de un interés) o la financiación alternativa (confirming, leasing o factoring, entre otros).
Conclusión: ¿Cuándo puede ser interesante invertir en terrenos con potencial de recalificación?
Invertir en terrenos con posibles recalificaciones puede ser un proceso interesante en aquellos casos en los que, por ejemplo, el terreno está cerca de núcleos urbanos o zonas en expansión.También es una buena oportunidad si conoces la existencia de demanda de la zona específica o si el suelo tiene un bajo valor y hay margen de revalorización en caso de que se conceda la recalificación del suelo.