El suelo finalista como activo estratégico en el ciclo inmobiliario actual
La importancia del suelo finalista en la estrategia de expansión corporativa
El suelo finalista funciona como un gran activo en términos de expansión corporativa, ya que permite una edificación inmediata gracias a los permisos y licencias ya concedidas.
Desafíos financieros en la adquisición de grandes bolsas de suelo
Aunque la inversión en suelo finalista es una gran oportunidad, debes tener en cuenta que existen ciertos desafíos financieros, entre ellos, a continuación, mencionamos los más importantes:
Barreras de la banca tradicional: rigidez y tiempos de respuesta
Por norma general, sabemos que los bancos tradicionales intentan adquirir cuantos menos riesgos, mejor, en términos de inversión y financiación, y los suelos finalistas son, por el contrario, activos de alto riego, por lo que dichas entidades suelen imponer condiciones de financiación bastante complejas para adquirir préstamos para adquisición de suelo.
El coste de oportunidad en procesos de licitación y compra directa
Por su lado, el coste de oportunidad hace referencia a la elección de una opción frente a otras alternativas, por lo que se renuncia a los beneficios que las otras posibles alternativas podrían haber ofrecido, lo que conlleva, principalmente, tiempo y recursos.
Además, en el caso de la compra directa, es un método que suele utilizarse por su agilidad, pero su principal riesgo es la falta de competencia, lo que aumenta en gran medida el pago.
Estrategias de financiación: El préstamo promotor como solución clave
Por ello, si lo que tu empresa necesita es financiación ágil y personalizada, una de las mejores opciones es el préstamo promotor, especializado en el sector inmobiliario y destinado a desarrollar proyectos de construcción, rehabilitación o adquisición de activos inmobiliarios.
Estructuración inteligente de la deuda: plazos, carencias y LTV (Loan to Value)
Al adquirir suelo estratégico a través del préstamo promotor, es importantísimo estructurar la deuda, y dicha estructuración debe alinearse con el ciclo de desarrollo urbanístico, teniendo en cuenta tres variables esenciales:
- Plazos: dichos plazos deben ajustarse al tiempo real del proyecto, desde que se adquiere hasta que se entrega el producto final.
- Carencias: en el sector inmobiliario, hay épocas en las que el flujo de caja puede tardar en materializarse, por lo que es muy importante tratar dichas carencias previamente.
- LTV: el Loan to Value se encarga de medir el porcentaje de financiación respecto al valor del activo o proyecto, y constituye un factor clave del nivel de riesgo asumido por la entidad financiera.
Alternativas complementarias: leaseback y rentback de activos existentes
Además del préstamo promotor, existen otras formas de adquirir activos inmobiliarios para promotoras:
- Leaseback: esta financiación permite obtener liquidez inmediata al vender un activo de tu propiedad, de modo que consigues capital al instante, pero no abandonas dicha propiedad, sino que vuelve a ser arrendada para que puedas continuar tu negocio.
- Rentback: un tipo de financiación que permite, al igual que el leaseback, obtener liquidez inmediata, pero en este caso arrienda los activos de su propiedad a terceros, y siguen utilizándolos en su operación comercial.
Factores críticos en la valoración de un suelo finalista para obtener financiación
La valoración de un suelo finalista es clave para obtener financiación, y es esencial tener en cuenta cuáles son los factores que se valoran. A continuación, indicamos los más esenciales:
Ubicación estratégica y potencial de demanda
La localización del suelo marca la diferencia en este tipo de financiaciones. Se analiza la situación geográfica, así como la capacidad de generar demanda en el tiempo (accesibilidad, cercanía a grupos urbanos, servicios e infraestructuras, etc.).
Viabilidad técnica, licencias y criterios ESG
Aquí entran en juego tanto los costes de construcción y desarrollo, como las licencias, documentos y papeleo necesario para conceder la licencia de obra. Además, hay que hacer hincapié también en los criterios de sostenibilidad ambiental, cumplimiento normativo, etc.
Solvencia y track record del grupo promotor
La experiencia y solvencia del grupo promotor encargado de ejecutar el proyecto en un suelo finalista en concreto es esencial, ya que reduce el riesgo de ejecución, y aumenta las posibilidades de beneficio a futuro.
Agilidad y estructura de capital: el papel de Driven Capital en la adquisición de suelo estratégico
Como puedes observar, existen diferentes tipos de financiación orientados a la obtención de liquidez para la compra de suelo, y en Driven Capital contamos con un equipo especializado que detallará todos los requisitos y beneficios de cada una de estas financiaciones para que tu empresa del sector inmobiliario adquiera el préstamo o método de financiación que mejor se adapte a tus necesidades.